ปัจจุบันหลายคนหาช่องทางเพื่อสร้างกำไรจากเงินที่มีอยู่ และสนใจที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งสินทรัพย์ที่มักปรับตัวตามอัตรา เงินเฟ้อ แต่ไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นอย่างไร ถ้าไม่มีเงินทุนจะลงทุนได้ไหม เป็นมนุษย์เงินเดือนละลงทุนอย่างไร เรามาศึกษาไปพร้อมๆกันในบทความนี้เลยจ้า
อสังหาริมทรัพย์คืออะไร
อสังหาริมทรัพย์ ความหมายในทางกฎหมาย ได้แก่ที่ดิน และทรัพย์สินอื่นที่ติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น เช่น อาคาร บ้านเรือน
- ถ้าจะมีการกระทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน อาคาร บ้านเรือน
- ในทางกฎหมายกำหนดให้ต้องทำสัญญาหนังสือ ให้เป็นลายลักษณ์อักษร เช่นโฉนด หรือทะเบียนที่ดินเป็นเอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นๆ
- ทั้งนี้ก็เพราะว่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นทรัพย์สินทีมีมูลค่าสูงจึงต้องมีกฎหมายควบคุมเพื่อไม่ให้เกิดปัญหา
อสังหาริมทรัพย์มีกี่ประเภท
ด้วยพระราชบัญญัติ มาตรา 139 กล่าวไว้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สำหรับใช้เป็นที่อยู่อาศัย เกษตรกรรม อุตสาหกรรม การพาณิชย์ และเป็นพื้นที่พักผ่อน ต้องประกอบไปด้วยปัจจัย 3 อย่าง ดังต่อไปนี้
1. ที่ดิน
- หมายถึง พื้นดินทั่วไป รวมทั้งภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะและที่ชายทะเลด้วย
2. ทรัพย์อันติดกับที่ดิน
- ได้แก่ ไม้ยืนต้น อาคาร โรงเรือน หรือ สิ่งก่อสร้างบนที่ดิน เช่น
สิ่งก่อสร้างบนที่ดิน
a) บ้าน
- สิ่งก่อสร้างที่ปลูกอยู่หลังเดียวโดด ๆ พร้อมทั้งเรือนครัว โรงรถ และเป็นที่อยู่อาศัยของบุคคลในครัวเรือนเดียวกัน
- บ้านที่ปลูกอยู่หลายหลังภายในบริเวณรั้วเดียวกัน และเป็นที่อยู่อาศัยของบุคคลภายในครัวเรือนเดียวกัน
b) ทาวน์เฮาส์
- ตึกที่ปลูกติดต่อกันตั้งแต่ 2 หน่วยขึ้นไป โดยมีฝาร่วมกันด้านหนึ่งหรือสองด้านขึ้นไปอาจเป็นชั้นเดียวหรือหลายชั้นก็ได้
- ตัวตึกอยู่ลึกเข้ามาจากริมถนน มีบริเวณที่ว่างหน้าบ้านอาจใช้เป็นที่จอดรถหรือทำประโยชน์อย่างอื่น
c) คอนโดมีเนียม
- กลุ่มห้องอันเป็นส่วนหนึ่งของอาคาร ซึ่งใช้เป็นที่อยู่อาศัยของครัวเรือน โดยกลุ่มห้องนี้จะต้องมีห้องครัว ห้องน้ำ ตลอดจนทางเข้าออกห้องชุดเป็นของตนเอง
- ซึ่งสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
d) โรงงาน
- โรงงานสำหรับประกอบกิจการอุตสาหกรรมโดยใช้ เครื่องจักร ซึ่งเทียบได้เกิน 5 แรงม้าเป็นปัจจัย โกดัง คือ สิ่งก่อสร้างที่ใช้เพื่อเก็บสินค้า
e) อาคารพาณิชย์
- อาคารที่ใช้ เพื่อประโยชน์แห่งการค้า หรือ โรงงานที่ใช้ เครื่องจักรซึ่งเทียบได้ไม่เกิน 5 แรงม้า หรือ อาคาร ที่ก่อสร้าง ห่างแนวทางสาธารณะ หรือ ทาง
- ซึ่งมีสภาพ เป็นสาธารณะไม่เกิน 20 เมตร ซึ่งอาจใช้ เป็นอาคารเพื่อประโยชน์แห่งการค้าได้
f) หอพัก
- ห้องชุด ตามปกติประกอบด้วยห้องนอน ห้องรับแขก ห้องครัว ห้องน้ำพร้อมอยู่ในชั้นเดียวกัน และรวมอยู่ในตึกหลังใหญ่สำหรับอยู่อาศัยหรือให้เช่า
ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน
- ได้แก่ แม่น้ำ ลำคลอง แร่ธาตุ กรวด ทราย ที่มีอยู่ตามธรรมชาติ หรือซึ่งมนุษย์นำมารวมไว้กับที่ดินจนกลายเป็นส่วนหนึ่งของพื้นดินตามธรรมชาติ
3. สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
- ได้แก่ กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนด สิทธิครอบครองในที่ดินที่ไม่มีโฉนด ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน
อยากทำอสังหาแต่ไม่มีเงิน ต้องเริ่มจากอะไร
สำหรับคนที่กำลังคิดว่าจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่มีเงินจะต้องเริ่มยังไง การลงทุนที่แทบจะไม่เสียเงินของตนเองสักบาทเดียว แต่มันจะเป็นไปได้จริงๆไหม เพราะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องใช้ทุนในการลงทุนค่อนข้างสูงมากเมื่อเทียบกับการลงทุนอื่นๆ จะเริ่มต้นยังไงไปดูพร้อมๆกันเลยจ้า
1. ไม่มีเงินต้องทำอย่างไรถึงจะลงทุนได้
- การลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบไม่มีเงิน คือ การที่เรายื่นกู้สินเชื่อกับทางสถาบันทางการเงินเพื่อนำเงินมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ อย่างเช่น บ้าน คอนโด แล้วปล่อยเช่า
- เราก็นำเอาเงินที่เก็บจากค่าเช่ารายเดือนนั้นไปชำระหนี้กับสถาบันทางการเงินที่เราทำการกู้มา
- ก็คือเราหาผู้เช่ามาชำระหนี้แทนเรา แต่ทรัพย์สินจะตกเป็นของเรา เมื่อชำระหนี้เสร็จ
- ความจริงนั้นมันไม่ได้ง่ายกว่าที่คิด เพราะปกติทางสถาบันทางการเงินที่จะปล่อยกู้สินเชื่อ วงเงินสูงสุดอยู่ที่ 80-90% เท่านั้น
- ส่วนต่างที่เหลือเราจะต้องออกเอง ถ้าออกเองก็ได้ไม่เป็นการลงทุนแบบไม่เสียเงิน ถือว่าเป็นไปได้ยากมากๆ
2. หาทรัพย์ที่มีค่าเช่าสูงกว่าค่าที่ต้องชำระหนี้
- ก่อนอื่นๆ ก็จะต้องหาทรัพย์สินประเภท บ้าน คอนโด ทาวน์โฮม ที่มีอัตราค่าเช่าสูงกว่าค่างวดของการชำระหนี้
- เราจะได้ไม่ต้องควักเงินของตัวเองในการชำระหนี้ อย่างเช่น คอนโดราคา 2 ล้านบาท กู้ผ่านเราจะต้องชำระหนี้เดือนละ 12,000 บาท
- ดังนั้นราคาค่าเช่าของคอนโดที่เราจะต้องมีราคาเท่ากับหรือกว่า 12,000 บาท แต่คอนโดที่มีราคาเช่าขนาดนี้ จะต้องเป็นคอนโดที่ดีมากเลยทีเดียว
- ไม่ว่าจะอยู่ในทำเลที่ดี สิ่งอำนวยความสะดวกหลากหลาย ดังนั้นการที่จะไม่มีเงินลงทุน จะต้องหาคอนโดที่มีราคาเหมาะสม และดุน่าสนใจ พอสำหรับค่าเช่า 12,000 บาทต่อเดือน
3. ธนาคารไม่ได้ปล่อยกู้ง่ายกว่าที่เราคิด
- การยื่นกู้กับทางธนาคารถือว่าเป็นเรื่องที่ยุ่งยากมากเลยทีเดียว และยิ่งที่ต้องการวงเงินสูงยิ่งมีขั้นตอนที่ยุ่งยากและละเอียด
- ยิ่งเรามีภาระหนี้ที่มาก การกู้ผ่านถือว่าเป็นไปได้ยากมากยิ่งขึ้น เพราะทางธนาคารจะมองว่ามีภาระหนี้เยอะจนเกินไป
- สิ่งแรกที่อยากได้วงเงินที่สูงจะต้องเคลียร์หนี้สินให้หมดเสียก่อน และเมื่อกู้ผ่านส่วนมากทางธนาคารจะให้วงเงินประมาณ 80-90% เท่านั้น
- ส่วนต่างที่เหลือเราจะต้องออกเอง แต่ก็มีบางธนาคารที่ให้วงเงินกู้แบบ 100 % เลยก็มี แต่คุณสมบัติของเราจะต้องครบตามที่ธนาคารกำหนด
4. ยอมรับความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น
- ถึงแม้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงที่ต่ำ แต่สำหรับการที่เรากู้สินเชื่อเพื่อมาใช้ในการลงทุนจะมีความเสี่ยงเพิ่มมากยิ่งขึ้น
- ถ้าเราปล่อยเช่า จะต้องเตรียมความพร้อมรับความเสี่ยงในกรณีที่ผู้เช่ายกเลิกการเช่ากะทันหัน ทำให้ห้องว่าง และเดือนนั้นๆ เราจะต้องชำระหนี้เอง จนกว่าจะหาคนมาเช่าต่อ
- ดังนั้นจะต้องเตรียมตัวให้พร้อมก่อนสำหรับเหตุการณ์และความเสี่ยงต่างๆ ที่จะเกิดขึ้น
สินเชื่อเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ไม่มีเงินลงทุน
การจะซื้อบ้านหรือคอนโดสักหลังอาจต้องใช้เงินจำนวนมาก โดยส่วนใหญ่ต้องพึ่งบริการกู้ยืมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารแทบทั้งนั้น โดยสินเชื่อจากธนาคารเหล่านี้เอง ที่จะช่วยให้ฝันของคุณที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองสักหลังเป็นจริงได้แบบไม่ยาก ปัจจุบัน มีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหลายประเภทมีอะไรบ้างไปดูกันเลย
เงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate loan)
- เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว คืออัตราดอกเบี้ยที่กำหนด ณ ปัจจุบัน ตามประกาศนั้น จะใช้ไประยะหนึ่ง และต่อมาภายหลัง (ในช่วง 20-30 ปี)
- อาจปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงได้ตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน
เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed rate loan)
โดยแบ่งได้ดังนี้
a) อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้
- หมายถึงเงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่หรือตายตัวตามประกาศของสถาบันการเงิน ณ ขณะกู้
b) อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว
- หมายถึง เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี หลังจากนั้น จะปรับเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว
- ซึ่งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่เดิมก็ได้
c) อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันใดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว
- หมายถึง เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี แต่ในระหว่างนี้ อาจกำหนดคงที่แบบขั้นบันได เช่น คงที่ 3 ปี ปีแรกเท่ากับ 3.25% ปีที่สอง 4.25% ปีที่สาม 5.25% เป็นต้น
เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา (Rollover Mortgage Loan)
- เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี และปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 หรือ 5 ปี ตลอดระยะเวลากู้นาน 25-30 ปี
เมื่อคุณทราบประเภทเงินกู้แบบต่างๆที่สถาบันการเงินเสนอให้บริการแล้ว ต่อมาคุณจะต้องพิจารณาเปรียบเทียบ “อัตราดอกเบี้ยจริงตามประกาศ” ว่าที่ไหนให้เท่าใด สูงต่ำกว่ากันอย่างไร หากเป็นเงินกู้ประเภทเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุด ก็จะเป็นประโยชน์กับคุณมากที่สุด
ลงทุนอสังหา โดยไม่ต้องใช้เงิน เริ่มยังไง
การลงทุนที่ไม่ต้องใช้เงินตัวเองมันมีอยู่จริง แต่มันจะมาก็ต่อเมื่อคุณเป็นนักลงทุนที่ดี ทุ่มเทมากพอ และรอเวลาได้ ถ้าคุณไม่มีแผนสำรอง ในกรณีที่ปล่อยเช่าไม่ได้ไวอย่างที่คิด ความเครียดจะเข้ามาบีบคุณให้ต้องปล่อยเช่าหรือขายแบบขาดทุนออกไป การลงทุนควรจะเริ่มต้นอย่างไรไปดูกันเลย
1. ศึกษาความต้องการของตลาดอสังหาฯ
- นักลงทุนควรรู้จัก และเข้าใจถึงรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทเสียก่อน เพื่อเลือกลงทุนตามเป้าหมายของตนเอง และความต้องการของตลาด
- พร้อมกับการติดตามข่าวสารอย่างใกล้ชิดจะช่วยทำให้การวิเคราะห์แนวโน้มของตลาดเป็นไปได้อย่างแม่นยำมากขึ้นว่าทำเลแถวไหนมีแนวโน้มเป็นทำเลทองในอนาคต
2. วางแผนการเงินเป็น
- การวางแผนทางการเงินถือว่าเป็นสิ่งที่สำคัญมากของนักลงทุน
- โดยผู้ที่ต้องการลงทุนนั้นควรทำการวางแผนทางการเงินที่ดี เพื่อป้องกันความเสี่ยงต่างๆ ที่อาจจะเกิดขึ้น และเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่สูงที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้
- ซึ่งนักลงทุนมือใหม่ควรต้องจัดสรรเงินให้ดี เพื่อเป้าหมายในระยะสั้น และระยะยาว รวมถึงกระจายความเสี่ยงในการลงทุนให้เหมาะสมตามเป้าหมาย และความรู้ของตัวเอง
3. รู้ข้อกฎหมายต่างๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินและที่ดิน
- ก่อนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ควรต้องรู้จักข้อกฎหมายต่างๆ รวมถึงเอกสารสำคัญที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินและที่ดิน
- ตัวอย่างเช่น เอกสารสิทธิ์ที่ดิน และโฉนดที่ดิน เพื่อที่จะได้เข้าใจวิธีการซื้อขายทรัพย์สินประเภทนี้ และเพื่อป้องกันการโดนหลอกจากมิจฉาชีพ
ขั้นตอนในการลงทุนอสังหาให้รวยทำยังไง
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กำลังเป็นทางเลือกสำหรับคนรุ่นใหม่ มาดูกันว่าขั้นตอนที่นักลงทุนผู้ประสบความสำเร็จทำมีอะไรบ้าง ดังต่อไปนี้
วางแผนให้ดีเยี่ยม
- ทุกการลงทุนต้องการแผนที่ดี หลายคนพลาดเพียงเพราะมีเงินเย็นเต็มกระเป๋า แต่ดันลงทุนโดยปราศจากการวางแผนที่รัดกุม
- ทำให้เงินเย็นที่ควรจะงอกเงย กลายเป็นเงินร้อนและหลุดมือไปอย่างน่าเสียดาย
- การวางแผนลงทุนในอสังหาก็ไม่ต่างกับการวางแผนธุรกิจทั่วไป
- จึงต้องมีการกำหนดเป้าหมาย วิเคราะห์ความเป็นไปได้ ศึกษาทุกอย่างที่เกี่ยวข้อง และวางกลยุทธ์อย่างเหมาะสมทั้งระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาว
ศึกษาตลาดอย่างจริงจัง
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทหรือแต่ละระดับมีเงื่อนไขการลงทุนที่แตกต่างกัน
- การที่จะเอาชนะตลาดได้ ก็ต้องศึกษารายละเอียดเชิงลึกของตลาดที่ตัวเองลงทุนอยู่ให้เข้าใจทุกองศา จนสามารถคาดเดาทิศทาง และหาโอกาสทำกำไรได้
ซื่อสัตย์ตลอดกาล
- ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนหรือนักธุรกิจประเภทใด เครดิตเป็นเรื่องสำคัญที่สุด โดยเฉพาะเมื่อสินค้าของคุณคืออสังหาริมทรัพย์ที่มีอายุผลิตภัณฑ์ยาวนาน
- ชื่อเสียงความไว้ใจในผลิตภัณฑ์และตัวผู้ให้เช่าหรือผู้ขายก็ยิ่งต้องมั่นคงยาวนานตามไปด้วย
ศึกษาความรู้ให้เชี่ยวชาญเฉพาะทางแบบเจาะลึก
- หากคุณเลือกดีแล้วว่า จะลงทุนในตลาดแบบไหน ก็ควรจะศึกษาข้อมูลรายละเอียดในตลาดของคุณแบบเจาะลึกที่สุด
- การตัดสินใจขึ้นอยู่กับปัจจัยใด มีช่องทางที่จะรู้ได้ก่อนใครเมื่อมีโครงการที่น่าลงทุนเข้ามาในตลาด รู้ทำเลศักยภาพในอนาคต รู้วิธีสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินทรัพย์ที่คุณลงทุน และรู้ระเบียบกฎหมายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง
แบ่งผลตอบแทนที่เหมาะสมให้กับผู้ที่นำประโยชน์มาให้ หรือผู้ที่ช่วยแนะนำ
- ในการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อขายหรือปล่อยเช่า แม้จะมีช่องทางอิเล็คทรอนิคส์ที่ทันสมัยในการนำเสนอสินค้าของคุณเข้าสู่ตลาด มี
- ช่องทางไฮเทคมากมายที่คุณจะได้รับแจ้งว่า มีโครงการใหม่ ๆ ทำเลใดที่น่าลงทุนเพิ่ม
ศึกษาหาความรู้ไม่หยุดนิ่ง
- นักลงทุนที่ฉลาดต้องติดตามข้อมูลข่าวสารที่เกี่ยวข้องทั้งทางตรงและทางอ้อมกับสินทรัพย์ที่ลงทุนอย่างสม่ำเสมอ
- ไม่ว่าจะเป็นกฎหมาย ระเบียบข้อบังคับ แนวโน้มหรือปัจจัยต่าง ๆ ที่เป็นพื้นฐานของธุรกิจ เพื่อให้พร้อมปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบหรือทิศทางเศรษฐกิจตลอดเวลา
เข้าใจความเสี่ยงที่ต้องรับมือ
- โดยทั่วไปถ้าคุณลงทุนในหุ้นหรือกองทุน ก็จะมีคำเตือนให้ระวังความเสี่ยง แต่ไม่มีคำเตือนสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่ความจริงก็มีความเสี่ยงมากมายพอกัน
- หากคุณคิดจะลงทุนในอสังหา คุณก็ต้องศึกษาให้ดีว่า อสังหาโดยรวม และอสังหาที่คุณซื้อเพื่อปล่อยขายหรือเช่านั้น จะมีความเสี่ยงใดบ้าง
หากคุณคิดจะเริ่มลงทุนในอสังหา ไม่ว่าจะขนาดเล็กหรือใหญ่ ก็ลองทำตามขั้นตอนเหล่านี้ แล้วจะพบว่า ความสำเร็จนั้นไม่ใช่เรื่องเหลือเชื่อ ก่อนการลงทุนจะต้องศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนตัดสินใจ
มนุษย์เงินเดือนลงทุนอสังหาริมทรัพย์
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มนุษย์เงินเดือนควรที่จะลงทุนมากที่สุดก็คือ การลงทุนคอนโด จะมีเทคนิคการลงทุนให้ประสบความสำเร็จแบบใดบ้างไปดูกันเลย
เปลี่ยนความคิด หรือที่เรียกกันว่า Mindset
- ตั้งเป้าหมายในการลงทุนว่าจะลงทุนเพื่ออะไร
- เมื่อเกษียณต้องการมีรายได้เดือนละเท่าไหร่
- โดยปกติมนุษย์เงินเดือนไม่อยากมีหนี้ ไม่กล้ากู้ธนาคารเพราะกลัวการเป็นหนี้ เราต้องเปลี่ยนความคิดเสียก่อนว่าการเป็นหนี้ก้อนนี้คือการลงทุนที่จะช่วยสร้างทรัพย์สินในอนาคต ไม่ใช่การเป็นหนี้จากสินทรัพย์ที่ฟุ่มเฟื่อย
- จุดเด่นของการลงทุนในคอนโดหรืออสังหาริมทรัพย์ นั้นก็คือการผ่อนแรง คือการนำเงินคนอื่นมาลงทุน ไม่ใช่เรื่องผิดหรือเรื่องหน้าอาย
- ซึ่งอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือตัวเดียวที่ธนาคารสามารถเอาเงินมาให้คุณลงทุนได้มากถึง 70-80 เท่าของเงินเดือนคุณ
- แถมยังเสียดอกเบี้ยในอัตราที่ถูกกว่าการกู้เงินมาลงทุนธุรกิจอื่นๆ อีกด้วย
ศึกษาหาความรู้เรื่องการลงทุนคอนโด
- ทำเลที่ไหนดี
- ราคาเท่าไหร่ที่ควรซื้อ
- ราคาเท่าไหร่ที่ควรปล่อยเช่า
- วิธีการเลือกตำแหน่งห้อง วิธีการกู้ธนาคารให้ผ่าน ธนาคารไหนเสียดอกเบี้ยน้อยมีโปรโมชั่นดีๆ
- การหาความรู้นั้นสำคัญมากๆเพราะเมื่อใดก็ตามที่ความรู้เรามาก ความกลัวเราจะน้อยลง เราจะมีความมั่นใจในการลงทุนมากขึ้น
ก้าวออกจากบ้านไปเซอร์เวย์คอนโด
- ไม่ต่างจากการขุดหาเพชรเม็ดงามๆ ที่จะให้มูลค่ามหาศาลในอนาคต
- สิ่งที่ได้จากในการออกไปดูนอกจากคอนโด คือ คุณได้ฝึกการสร้างมนุษย์สัมพันธ์กับผู้คน ฝึกการตั้งคำถามในการหาข้อมูล ฝึกการเจรจาต่อรอง
สลิปเงินเดือน
- เคล็ดลับเด็ดที่มนุษย์เงินเดือนได้เปรียบกว่าคนทำงานอิสระทั่วไปถึงแม้จะมีรายได้มากก็ตาม
- สลิปเงินเดือน คือ อาวุธสำคัญที่แสดงถึงความมั่นคงในหน้าที่การงาน ที่มีบริษัท องค์กรทั้งรัฐและเอกชนรับประกันในการทำงาน
- ซึ่งจะช่วยเอื้อให้มนุษย์เงินเดือน สามารถกู้ผ่านได้ง่ายกว่าคนประกอบธุรกิจขนาดเล็กหรือคนทำงานอิสระเสียด้วย
เรียนรู้การบริหาร
- มนุษย์เงินเดือน หากเรียนรู้ที่จะลงทุนคอนโดแล้ว ก็จะกลายเป็นนักลงทุน ไปโดยปริยาย และเมื่อใดก็ตามที่เริ่มบริหารดูแลคอนโดที่ลงทุน เมื่อนั้นมนุษย์เงินเดือน ก็จะกลายเป็นเจ้าของกิจการโดยทันที
- คุณจะได้เรียนรู้วิธีการตลาด การหาผู้เช่า การบริหารผู้เช่า การแก้ปัญหาและอุปสรรคต่างๆ ในการลงทุน ในกรณีลงทุนคอนโดให้เช่า
- โดยคุณจะเป็นผู้กำหนดและควบคุมกิจการคอนโดให้เช่าด้วยตัวคุณเอง
- หากในกรณีลงทุนคอนโดแบบเก็งกำไรคุณก็จะเป็นคนควบคุมราคาในการซื้อขายตามความพอใจด้วยตัวคุณเองด้วย
ข้อดีของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมนุษย์เงินเดือน
ข้อดีของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมนุษย์เงินเดือนมีข้อดีอะไรบ้างไปดูกันเลยจ้า
ลงทุนแบบเก็งกำไรได้
- อย่างแรกเลยขอให้ลองนึกถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์มาสักแห่ง ด้วยความรู้สึกที่ว่าอยาก ลงทุนอะไรดี สักอย่างหนึ่ง
- เวลาผ่านไป 1-2 ปี ปรากฏว่าทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่เคยลงทุนซื้อไว้เกิดบูมขึ้นมา ทำให้กลายเป็นแหล่งการค้า หรือย่านธุรกิจแห่งใหม่
- แน่นอนว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนไว้ก็ย่อมมีมูลค่าที่สูงขึ้น สามารถปล่อยขายได้โดยเก็งกำไรมูลค่าที่สูงขึ้นจากราคาซื้อได้
ลงทุนแบบปล่อยเช่าได้
- หากการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์อยู่ในแหล่งท่องเที่ยว หรือใกล้เคียงกับสถานที่ท่องเที่ยว ก็เป็นโอกาสดีที่จะสร้างกำไรจากอสังหาฯ ได้
- เพียงแค่ลงทุนตกแต่งภายในให้มีความสวยงาม สะอาด และเหมาะกับการพักผ่อนจริง ๆ จากนั้นก็ปล่อยเช่าแบบรายวัน ช่วยสร้างผลกำไรได้ในระยะยาว
ช่วยในเรื่องการลดหย่อนภาษีได้
- ข้อดีอีกอย่างหนึ่งของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ก็คือการลดหย่อนภาษีได้นั่นเอง
- การเป็นมนุษย์เงินเดือน หากมีรายได้เกินตามที่ภาครัฐกำหนดไว้ จะต้องเป็นบุคคลผู้เสียภาษีตามกฎหมาย
- บางคนก็ต้องเสียเงินโบนัสให้กับการเสียภาษีเลยทีเดียว
- หากเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะหากยังมีภาระในการผ่อนชำระด้วยแล้ว สามารถที่จะนำมาลดหย่อนภาษีได้สูงสุดถึง 100,000 บาทเลยทีเดียว
อสังหาริมทรัพย์สามารถขายฝากได้
- สำหรับใครที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง และมีความจำเป็นในการใช้เงิน ก็สามารถที่จะนำอสังหาริมทรัพย์ไป ขายฝาก
- เพื่อให้ได้เงินก้อนมาใช้ในยามจำเป็นได้ ซึ่งการขายฝากก็มีข้อดีอยู่ว่า ผู้ขายฝากสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีไปแลกกับเงินเพียงระยะเวลาหนึ่ง และนำเงินไปไถ่ถอนซื้อคืน ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามสัญญาขายฝาก
อสังหาริมทรัพย์กลายเป็นที่อยู่อาศัยได้
- ข้อดีประการสุดท้ายของการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็คือ หากขายไม่ได้ หรือทำกำไรได้ยากจริง ๆ ก็สามารถใช้เป็นที่พักอาศัยได้ในอนาคต
- การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สักแห่งนั้น ในการลงทุนควรมองถึงเรื่องของการใช้เป็นที่พักอาศัยเป็นหลัก
- หากมีโอกาสในการทำกำไร ก็ค่อยปล่อยขาย หรือปล่อยเช่าตามความเหมาะสมต่อไป
สูตรมือใหม่ เริ่มต้นปล่อยเช่าอสังหา
การลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นอีกทางเลือกของการลงทุนที่เปรียบเสมือนรายได้หมุนเวียน โดยที่สินทรัพย์นั้นยังเป็นของตัวเอง บางคนไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นอย่างไร มาดูไปพร้อมๆกันเลย
เตรียมเงินเย็นไม่น้อยกว่า 40%
- การซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่านั้น ควรกู้ในสัดส่วนไม่เกิน 60% ของราคาคอนโด จึงจะมีโอกาสเท่าทุนหรือได้กำไร
เลือกทำเลที่ “ใช่”
- คอนโดราคาเดียวกัน แต่อยู่ต่างทำเลกัน ก็มีความสามารถในการปล่อยเช่าและการทำกำไรต่างกัน
- ทำเลจึงถือเป็นหัวใจสำคัญในการตัดสินใจเลือกซื้อโครงการใดโครงการหนึ่งมาเพื่อปล่อยเช่า
สำหรับปัจจัยสำคัญที่มักใช้ในการพิจารณาทำเล
ประกอบด้วย
- ใกล้หรือติดสถานีรถไฟฟ้าสถานีสำคัญ
- ใกล้มหาวิทยาลัยหรือแหล่งทำงาน เช่น แหล่งออฟฟิศ โรงพยาบาล ที่พร้อมจะมีผู้เช่าหมุนเวียนตลอดเวลา และขายต่อได้ง่าย
- ไม่เปลี่ยว ไม่อันตราย มีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี
ตั้งเกณฑ์เลือกโครงการที่ “ใช่”
- หลังจากได้ทำเลที่ใช่แล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการพิจารณาหาโครงการที่ใช่
- เตรียมตัดสินใจซื้อเพื่อนำมาลงทุนปล่อยเช่าจริง ในขั้นตอนนี้จะมีสูตรและ
ปัจจัยหลักๆ ที่ต้องนำมาพิจารณา
- แบรนด์ที่ใช่ ยิ่งแบรนด์มีชื่อเสียง เป็นที่รู้จักในวงกว้าง ยิ่งมีโอกาสปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า
- สิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น ห้องจะปล่อยเช่าได้ในราคาที่ดี หากมีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมสรรพ ก็อาจจะเป็นที่ตัวเลือกที่ดี
- ราคาปล่อยเช่า ต้องนำต้นทุนค่าห้องที่สนใจ มาประกอบกับค่าส่วนกลาง เงินที่ต้องผ่อนคืนธนาคารในแต่ละเดือน ค่าบำรุงรักษา จากนั้นจึงกำหนดราคาปล่อยเช่าหรือค่าเช่า
ประเมินผู้เช่า
- ไลฟ์สไตล์ของผู้เช่า และลักษณะของผู้เช่า คืออีกปัจจัยหนึ่งที่จะช่วยให้เราสามารถกำหนดกลุ่มเป้าหมายได้ชัดเจน
- เลือกโครงการลงทุนได้เหมาะสม และเพิ่มอัตราผลตอบแทนให้สูงขึ้นได้ ก่อนลงทุนจึงควรสำรวจไลฟ์สไตล์ของผู้ที่มีโอกาสจะเช่าโครงการในทำเลนั้นๆ ให้ดี
ทำสัญญาเช่าและตรวจสอบผู้เช่าให้รัดกุม
- ส่วนสำคัญในการป้องกันปัญหาปวดหัวต่างๆ โดยในสัญญาจะต้องกำหนดรายละเอียดทุกอย่างที่จำเป็น เช่น ค่าเช่าในแต่ละเดือน ค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าต้องออกเอง ค่าปรับกรณีต่างๆ เงื่อนไขการพักอาศัยอื่นๆ
ความเสี่ยงในการลงทุนออสังหาริมทรัพย์
ก่อนการตัดสินใจทำธุรกิจหรือลงทุนอะไรบางอย่าง เรามักจะได้ยินวลีหนึ่งที่คุ้นหูเป็นประจำคือ “การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจลงทุน” ความเสี่ยงสำหรับการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้างไปดูกันเลย
- ความเสี่ยงทางธุรกิจ (Business Risk)
- เป็นความเสี่ยงที่มีความเกี่ยวข้องกับตัวธุรกิจโดยตรง ไม่ว่าจะเกิดจากการเปลี่ยนแปลงตัวกฎหมาย เช่น กฎหมายผังเมืองซึ่งจะผูกพันธ์ถึงข้อกำหนดสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินผืนนั้น
- การเปลี่ยนแปลงในพฤติกรรมของผู้บริโภคไม่ว่าจะเป็นเรื่องของรสนิยม และความนิยมของตลาดในขณะนั้น
2. ความเสี่ยงทางด้านการเงิน (Financial Risk)
- เป็นประเด็นที่เกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย จากที่กล่าวไปข้างต้นว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ต้องอาศัยเงินทุนมากและแหล่งเงินกู้ส่วนใหญ่มาจากสถาบันการเงิน
- ดอกเบี้ยจึงเป็นตัวแปรที่สำคัญในส่วนของต้นทุนที่ผู้ประกอบการให้ความใส่ใจเป็นลำดับต้นๆ
- จากที่ทราบกันดีว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำเป็นตัวกระตุ้นให้เกิดการลงทุน และในทางกลับกันอัตราดอกเบี้ยที่สูงก็จะไม่ดึงดูดให้นักลงทุนเข้ามาลงทุนเช่นกัน
3. ความเสี่ยงด้านกำลังซื้อ (Purchasing Power)
- ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนที่ค่อนข้างสูงมาก แหล่งเงินทุนส่วนใหญ่มาจากเงินทุนจากส่วนของเจ้าของและแหล่งเงินกู้จากสถาบันการเงิน
- ทั้งสองแหล่งเงินทุนดังกล่าวต่างมีต้นทุนทางการเงินทั้งสิ้น ตรงนี้จะกลายเป็นความเสี่ยงในการจ่ายชำระเงินที่กู้ให้แก่เจ้าหนี้ของธุรกิจได้กู้เอาไว้
- โดยเฉพาะในกรณีเศรษฐกิจเกิดการชะลอตัวหรือเป็นช่วงวัฏจักรขาลงในการทำธุรกิจ ทำให้คนในประเทศไม่มีกำลังซื้อและระมัดระวังการใช้จ่าย แสดงให้เห็นถึงกำลังซื้อที่ชะลอตัวลงส่งผลเป็นลูกโซ่ต่อภาคธุรกิจ
4. ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง (Liquidity Risk)
- เรื่องนี้ทุกคนคงทราบดีว่าอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ
- เปลี่ยนมือซื้อขายได้ช้าเนื่องจากมีมูลค่าค่อนข้างสูงมากจึงต้องรอเวลาในการตัดสินใจของลูกค้าและยิ่งในสถานะการณ์เศรษฐกิจที่ไม่พร้อมจะยิ่งส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์มีสภาพคล่องต่ำลงไปอีก
สรุป
- ทั้งหมดนี้เป็นรูปแบบการลงทุนที่ช่วยให้นักลงทุนมือใหม่ ตัดสินใจลงทุนที่เหมาะกับความต้องการของตัวเองได้มากขึ้น
- แต่อย่าลืมว่าทุกการลงทุนมีความเสี่ยง จะเสี่ยงสูงหรือเสี่ยงต่ำ ก็มีความเสี่ยงทั้งสิ้น
- ความเสี่ยงที่ต้องพึงระวังเอาไว้เสมอๆ ไม่ควรวางแผนหรือประมาณการณ์ตัวเลขต่างๆดีเกินไปและควรนึงถึงความเป็นจริงให้มาก
- ก่อนลงทุนจึงควรเตรียมความพร้อม ศึกษารูปแบบการลงทุนที่สนใจ ประเมินความเสี่ยง รับความเสี่ยงได้มากน้อยแค่ไหน และผลตอบแทนที่ได้รับคุ้มค่าหรือไม่ ก่อนที่จะลงทุน
