ปัจจุบันมีหลายคนหาช่องทางเพิ่มเติมเพื่อสร้างกำไรจากเงินที่มีอยู่ และก็มีหลายคนสนใจที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งสินทรัพย์ที่มักปรับตัวตามอัตรา เงินเฟ้อ ถ้าคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังสนใจจะเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในบทความนี้มีความรู้เรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาให้คุณได้ศึกษาไปพร้อมๆกัน ไปดูกันเลย
การลงทุนในอสังหาคืออะไร
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง การใช้เงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ เพื่อหวังการทำกำไร ซึ่งมีสิ่งที่จำเป็นต้องระวังในการลงทุน เช่น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ดีเหมาะสม ประวัติการวิเคราะห์
อสังหาริมทรัพย์ คือ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง เช่น อาคาร บ้านเรือน สำนักงาน โรงงานอุตสาหกรรม ไม้ยืนต้น รวมถึงสิ่งอื่นใดที่อยู่ติดกับที่ดินซึ่งเคลื่อนที่ไม่ได้ นอกจากนี้ทรัพย์ตามธรรมชาติที่ประกอบเป็นอันเดียวกับดิน เช่น แม่น้ำ บึง แร่ กรวด ทราย ที่อยู่ในอาณาบริเวณที่ดินนั้นก็จัดว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ด้วย
- อสังหาริมทรัพย์หมายถึงสิทธิ์ที่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย เช่น สิทธิครอบครองที่ดิน และสิทธิในการอยู่อาศัย ก็ถูกจัดเอาไว้ในหมวดหมู่นี้ อสังหาริมทรัพย์หมายถึงอะไร อสังหาริมทรัพย์คืออะไร
- อาจกล่าวได้แบบง่าย ๆ ว่า อสังหาริมทรัพย์คือ ทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ หากเคลื่อนย้ายหรือทำลายได้ก็จะทำได้อย่างยากลำบากนั่นเอง
ประเภทการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนมือใหม่จำเป็นต้องรู้จัก
ประเภทการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้างไปดูกันเลย
ลงทุนแบบเก็งกำไร
- เป็นรูปแบบการลงทุนยอดนิยมของนักลงทุนมือใหม่ที่ต้องการเริ่มต้นลงทุนอสังหาฯ ที่คิดจะแสวงหากำไรด้วยวิธีการขายใบจองคอนโด ด้วยเหตุผลใช้เงินลงทุนไม่เยอะ และได้ผลตอบแทนเร็ว
- นักลงทุนหน้าใหม่ ยังไม่เคยเข้ามาในวงการลงทุนอสังหาฯ อาจจะงงว่ารูปแบบการเก็งกำไรเช่นนี้คืออะไร ต้องทำอย่างไรบ้าง มีดังนี้
- เป็นการลงทุนใบจองห้องชุด ในระยะเวลาอันสั้น หลังจากโครงการเปิดให้จองคอนโดวันแรก ส่วนใหญ่นิยมขายใบจองในระยะเวลาไม่เกิน 1 เดือน เพื่อไม่ต้องแบกรับภาระการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ตนเองได้จองไว้
- เงินลงทุนในการซื้อใบจองอยู่ที่ 50,000 – 100,000 บาท ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละโครงการ
- ทำเลของโครงการคอนโด ที่เลือกซื้อใบจอง เพื่อให้ปล่อยง่าย และได้กำไรสูง มักอยู่ในย่านชุมชน ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้แหล่งงาน ซึ่งมีความต้องการสูง
ข้อแนะนำ
- รูปแบบการเก็งกำไรจากการลงทุนด้วยใบจอง จำเป็นต้องศึกษาเรื่องความต้องการของผู้ซื้อ รวมถึงจำนวนโครงการคอนโดที่ขายในย่านนั้นให้ดี
- รวมไปถึงเรื่องของทำเล ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ขายใบจองได้เร็วและไม่ขาดทุน
ลงทุนปล่อยเช่ารายเดือน แบบเสือนอนกิน
- อีกหนึ่งประเภทของการลงทุนที่ได้รับความนิยมในวงการนักลงทุนอสังหาฯ เนื่องจากสามารถสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ หรือเรียกง่ายๆ ว่าเป็นเสือนอนกินได้เลยทีเดียว
- การเป็นนักลงทุนประเภทนี้ อาจต้องมีเงินเย็นหรือเงินเก็บสักก้อนในการลงทุน เพื่อไม่ให้เป็นภาระในอนาคต
- ประกอบกับจำเป็นต้องใช้เงินก้อนนี้ในการเลือกซื้ออสังหาฯ อย่าง คอนโด บ้าน หรือแม้แต่ที่ดิน เพื่อปล่อยเช่าเป็นรายเดือน
- โดยนักลงทุนสามารถใช้ความคิดสร้างสรรค์ตกแต่งห้อง หรืออสังหาฯ หรือรับฟังความต้องการจากผู้เช่า เพื่อเพิ่มมูลค่าให้อสังหาฯ ที่ปล่อยเช่าอีกทาง
ข้อแนะนำ
- แน่นอนว่าการเลือกอสังหาฯ เพื่อปล่อยรายเดือนจำเป็นต้องเลือกดูปัจจัยเรื่องทำเลที่ดีแล้ว ยังคงต้องพิจารณาความเหมาะสมของราคาอสังหาฯ
- ผลตอบแทนในการลงทุนที่เปรียบเทียบกับความเป็นไปได้ของการตั้งราคาค่าเช่า ที่สามารถจูงใจผู้เช่าได้ ยิ่งเป็นอสังหาฯ ทำเลดี สามารถตั้งราคาเช่าได้สูง
ลงทุนปล่อยเช่ารายวัน สไตล์เจาะกลุ่มนักท่องเที่ยว
- สำหรับการลงทุนอสังหาฯ รูปแบบนี้ มีความคล้ายคลึงกับประเภทที่ 2 คือนักลงทุนสามารถเป็นเสือนอนกินได้เช่นเดียวกัน แต่จะแตกต่างตรงที่รูปแบบของการปล่อยเช่ารายวัน
- จะเหมาะกับอสังหาฯ ที่มีทำเลที่ตั้งอยู่ในย่านยอดนิยมของนักท่องเที่ยว เช่น อารีย์ พญาไท หรือแม้แต่ในต่างจังหวัดอย่าง พัทยา และเชียงใหม่ เนื่องจากตั้งอยู่ในย่านที่มีความต้องการจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายจำนวนมาก มีผู้คนผลัดเปลี่ยนหมุนเวียนมาตลอด
- นักลงทุนอสังหาจึงสามารถใช้โอกาสนี้ในการตกแต่งอาคารพาณิชย์ บ้าน หรือแม้แต่คอนโด ให้กลายเป็น Hostel หรือ Airbnb ยอดนิยมของกลุ่มนักเดินทางในการค้นหาห้องหรือบ้านพักสำหรับไปเยือนประเทศต่างๆ ทั่วโลกได้ในราคาย่อมเยากว่าโรงแรม
ข้อแนะนำ
- นอกจากปัจจัยในเรื่องทำเลที่จำเป็นต่อการลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ รายวันแล้ว
- ปัจจัยในเรื่องการตกแต่งก็เป็นหัวใจหลักสำคัญในการดึงดูดกลุ่มนักท่องเที่ยว ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายให้เลือกเข้าพักด้วยเช่นกัน
ลงทุนกับกองทุนอสังหาฯ รวยง่ายๆ แบบไม่ต้องปวดหัว
- เรียกว่าเป็นอีกหนึ่งการลงทุนที่ช่วยลดความเสี่ยงได้ สำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่กลัวภาวะต้องเผชิญหน้ากับการขาดทุน อีกทั้งรูปแบบของการลงทุนกับกองทุนอสังหาฯนั้น
- สามารถลงมือทำได้ง่ายๆ ไม่ยุ่งยาก เหมาะกับนักลงทุนทุกเพศทุกวัย และสามารถลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง เพียงแค่มีเงินหลักพันก็สามารถซื้อกองทุนรวมอสังหาฯ ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอในระยะยาวได้แล้ว
- แถมยังได้รับการบริหารจัดการเงินลงทุนแบบมืออาชีพ โดยจะมีผู้จัดการกองทุนทำหน้าที่คัดเลือกและลงทุนในอสังหาฯ หรือหลักทรัพย์ตามที่กฎหมายกำหนด
ข้อแนะนำ
- ปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาฯ หรือคำศัพท์ทางธุรกิจ ที่เรียกว่า Property Fund ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 6-10% พร้อมทางเลือกที่เปิดกว้างมากขึ้น
- ไม่ว่าจะเป็น อาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ เป็นต้น
- โดยหลังจากกองทุนอสังหาฯ บริหารและได้รับค่าเช่าจากการลงทุนแล้ว
- กองทุนอสังหาฯจะดำเนินการหักค่าใช้จ่ายหรือค่าธรรมเนียมการบริหารก่อนนำรายได้แบ่งเป็นเงินปันผลให้กับนักลงทุน
ลงทุนรีโนเวท เพิ่มมูลค่าบ้าน-คอนโดฯ
- รูปแบบการลงทุนอสังหาฯ ที่ช่วยให้นักลงทุนมือใหม่ สามารถตัดสินใจลงทุนอสังหาฯ ที่เหมาะกับความต้องการของตัวเองได้มากขึ้น
- การซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด ในรูปแบบมือสองหรือมือใหม่แกะกล่อง แต่ดันถูกทอดขายในตลาดมาทำการตกแต่งให้สวย เป็นสไตล์ต่างๆ ตามที่ตัวเองต้องการ
- ซึ่งรูปแบบการลงทุนนี้จะเน้นลงทุนต่ำ แต่ได้ผลตอบแทนสูง
ข้อแนะนำ
- นักลงทุนบางคนเลือกที่จะซื้ออสังหาฯ มาตกแต่งจากการประมูลกรมบังคับคดี หรือทรัพย์สินรอการขายจากสถาบันการเงิน
- โดยอสังหาฯ นั้นไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด มักอยู่ในทำเลที่ถือว่าพอใช้ โครงสร้างยังแข็งแรง แต่มีราคาถูกกว่าท้องตลาด
จุดเด่นของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
อสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ถาวร และจับต้องได้
- การลงทุนอสังหาฯ เริ่มจากที่ดินเปล่า หรือพ่วงด้วยสิ่งปลูกสร้างต่างๆ
ตัวอย่างเช่น
- บ้าน
- อาคารชุด
- อาคารสำนักงาน
- โรงแรม
- โกดังเก็บสินค้า
- ซึ่งสิ่งเหล่านี้นักลงทุนสามารถเห็นเป็นรูปธรรม และจับต้องได้ในระยะยาว
อสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ที่ใช้ประโยชน์ได้หลายรูปแบบ
ตัวอย่างเช่น
- เป็นที่อยู่อาศัย ปล่อยเช่า
- เป็นหลักค้ำประกันได้
- หากบางครั้งเดือดร้อนเงินก็นำอสังหาฯ ไปขายฝากได้ เมื่อหมดหนี้แล้วมาไถ่ถอนคืนได้
อสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ที่มีแนวโน้มราคาขึ้นต่อเนื่อง
- นับตั้งแต่ปี พ.ศ.2540 เป็นต้นมา ราคาที่ดินเปล่าขึ้นต่อเนื่องทุกทำเล อย่างน้อยปีละ 5% โดยเฉพาะทำเลทอง ราคาขึ้นเฉลี่ยปีละ 15%
- หลายครอบครัวจึงอยากจะลงทุนอสังหาฯ เพื่อเก็บไว้เป็นมรดกให้รุ่นลูกรุ่นหลานต่อไป โดยเฉพาะการลงทุนในที่ดินเปล่า หรืออาคารพาณิชย์
อสังหาฯ สามารถลงทุนได้หลายรูปแบบ
- รูปแบบทั้งแบบเก็งกำไรก็ได้ ปล่อยเช่าก็ได้ หรือถือหน่วยลงทุนในกองทุนรวม นักลงทุนที่มองการณ์ไกลย่อมเล็งเห็นประโยชน์ของที่ดินศักยภาพของทำเลที่ตั้ง
ตัวอย่างเช่น
- ใจกลางเมือง ย่านธุรกิจสีลม-สาทร
- ใกล้รถไฟฟ้า
- ใกล้แหล่งงาน
- ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก
- นักลงทุนจึงสามารถเข้าซื้อ หรือจับจองสิทธิเพื่อนำไปขายต่อเอากำไรส่วนต่างได้ในระยะเวลาสั้นๆ หรือบางคนอาจจะถืออสังหาฯ ในระยะเวลายาวนานเพื่อปล่อยเช่าแบบเสือนอนกิน
อสังหาฯ ช่วยเรื่องลดหย่อนภาษีได้
- อาจจะเหมาะกับนักลงทุนรายย่อยมือใหม่ ในจังหวะที่รัฐบาลยังคงสนับสนุนให้คนทั่วไปมีบ้าน
- นักลงทุนสามารถเอาดอกเบี้ยที่ผ่อนบ้านปีละไม่เกิน 1 แสนบาทมาลดหย่อนภาษีได้
- บางปีในสภาวะเศรษฐกิจย่ำแย่ รัฐบาลจะมีนโยบายยกเว้นภาษีค่าธรรมเนียมต่างๆ เพิ่มวงเงินหักลดหย่อนภาษีสำหรับบ้านหลังแรก และปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร ทำให้นักลงทุนสามารถใช้เงินแบงก์ต่อเงินทุนตัวเองได้
ความเสี่ยงมีอะไรบ้าง
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นหนึ่งในรูปแบบการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูง และยังสามารถสร้างเป็นธุรกิจที่ทำ Passive Income ให้กับผู้ลงทุนได้อย่างมั่นคงอีกด้วย อย่างไรก็ตามการลงทุนทุกประเภทย่อมมีความเสี่ยงเสมอ ความเสี่ยงของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง มีดังนี้
ภาวะราคาน้ำมันในตลาดเพิ่มสูงขึ้น
- สถานการณ์ราคาน้ำมันในตลาดโลกนั้นส่งผลต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เนื่องจากในกระบวนการก่อสร้างต่าง ๆ จำเป็นต้องพึ่งพาพลังงานน้ำมัน รวมถึงวัสดุก่อสร้างทั้งหลาย ก็ต้องนำเข้ามาจากต่างประเทศ
- เมื่อราคาน้ำมันในตลาดโลกสูงขึ้น ค่าขนส่งต่าง ๆ ในการนำเข้าวัสดุก่อสร้างก็จะแพงขึ้น และกระทบต่อดัชนีราคาก่อสร้างที่จะถูกผลักให้สูงขึ้น
- กลายเป็นว่าหากราคาน้ำมันในตลาดโลกเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่า 100 เหรียญดอลล่าห์สหรัฐต่อบาเรล เราอาจจะต้องเผชิญหน้ากับภาวะราคาบ้านและคอนโดที่แพงเพิ่มมากขึ้นกว่าเดิมได้
อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น
- เงินเฟ้อคือการที่เงินนั้นมีมูลค่าด้อยลง จากที่เงิน 30 บาทสามารถซื้อข้าวได้ 1 จาน หากเงินเฟ้อมากขึ้น การจะได้ข้าว 1 จานก็จะต้องใช้เงินมากกว่า 30 บาท
- ภาระค่าใช้จ่ายของผู้คนจะยิ่งสูงขึ้น ยิ่งหากรายได้หาได้น้อย ข้าวของราคาแพง เศรษฐกิจก็จะหยุดชะงัก กำลังซื้อของคนที่ต้องการอสังหาฯ ก็จะลดน้อยตามลงไปด้วย
- จึงทำให้โอกาสในการลงทุนที่จะประสบความสำเร็จนั้นเป็นไปได้ยาก โดยคาดการณ์กันว่าหากเงินเฟ้อทั่วไปสูงเกินกว่า 4% ภาคธุรกิจอสังหาฯ ก็จะได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
การปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายการเงิน
- ดอกเบี้ยนโนบายการเงิน คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกลางแห่งประเทศไทยจะกำหนดให้ใช้เป็นดอกเบี้ยอ้างอิง
- เป็นการกำหนดเพื่อดำเนินนโยบายทิศทางทางการเงินเพื่อรักษาสมดุลให้กับระบบเศรษฐกิจ ซึ่งหากมีการกำหนดดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้น จะทำให้ต้นทุนในการซื้อและลงทุนอสังหาฯ เพิ่มสูงขึ้น
ภาวะหนี้ NPL สถาบันการเงินสูงขึ้น
- เมื่อเศรษฐกิจหยุดชะงัก ประชาชนไม่มีรายได้ กำลังซื้อหดหาย ธุรกิจทุกภาคส่วนเริ่มล้มหายปิดกิจการ ภาคธุรกิจที่กู้เงินธนาคารมาไม่สามารถส่งเงินชำระหนี้ได้ จึงทำให้เกิดเป็นหนี้เสียเพิ่มมากขึ้น
- ธนาคารจึงจำเป็นต้องเข้มงวดและระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ดังนั้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการขอกู้เพื่อนำเงินมาลงทุนทำอสังหาฯ หรือการหวังจะขายอสังหาฯ ออกง่าย ๆ จึงกลายเป็นเรื่องยากมากกว่าเดิม
ข้อดีของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
การลงทุนอสังหาและการลงทุนอื่นๆย่อมมีความเสี่ยงทุกการลงทุน ดังนั้นข้อดี ของการลงทุนอสังหามีอะไรบ้างไปดูกันเลย
ข้อดีของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
- ได้ผลตอบแทนหลายด้าน
- อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เป็นเพียงแค่การซื้อมาขายไปเท่านั้น ยังสามารถปล่อยเช่าเก็บเงินรายเดือนได้
- ซึ่งสามารถนำค่าเช่านี้มาผ่อนอสังหาริมทรัพย์อีกทอดหนึ่ง
- ซึ่งส่วนนี้จริงๆ ถือเป็นกำไร หรือสุดท้ายหากต้องการขายต่อ ก็จะได้เงินทั้งจากการขาย และส่วนต่างจากค่าเช่าอีกด้วย
- หากวางแผนดีๆ อาจจะได้กำไร 2 ต่อเลย
- เหมือนเป็นเจ้านายตัวเอง
- แม้ว่าจะยังเป็นพนักงานประจำอยู่ ก็สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ได้
- การลงทุนนี้ไม่จำเป็นต้องมานั่งทำงาน สามารถกำหนดและควบคุมรายรับ รายจ่าย และจัดการปัญหาต่างๆ ด้วยตัวเองได้
- มีอิสระในการคิดและลงมือทำ
- ความผันผวนต่ำ
- ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เกิดขึ้นภายในวันหรือสองวัน แต่ใช้ระยะเวลานานเป็นปีๆ กว่าจะมีการขึ้นหรือลงของราคา
- ทำให้นักลงทุนส่วนใหญ่จะค่อนข้างมั่นใจในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มั่นใจได้ว่าเงินต้นจะไม่หายไปอย่างรวดเร็วแน่นอน
- นักลงทุนควรต้องศึกษามาเป็นอย่างดีแล้วว่าทำเลที่เลือกนั้นจะสามารถเพิ่มขึ้นได้
- สามารถให้ผู้อื่นมาลงทุนให้ได้
- เงินของธนาคารนั่นเอง นักลงทุนบางครั้งอาจจะกู้เงินจากธนาคารได้เกือบ 100%
- หากการลงทุนประสบความสำเร็จ ก็ถือว่าคุณสามารถทำกำไรได้โดยไม่ต้องควักเงินตัวเองเลย
- สิทธิประโยชน์ทางภาษี
- a) ดอกเบี้ยเงินกู้หักภาษี
- เมื่อมีการกู้เงินซื้อบ้าน สามารถเอาดอกเบี้ยที่ผ่อนบ้านมาลดหย่อนภาษีได้ตาม จำนวนเงินที่ได้จ่ายไปจริง
- b) หักค่าเสื่อมตามระยะเวลา
- เป็นวิธีคำนวณที่กฎหมายกำหนด ซึ่งความเป็นจริงทรัพย์อาจไม่ได้เสื่อมเต็มมูลค่าที่เราขอลดหย่อน
- c) ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
- เมื่อขายบ้านที่ถือครองเกิน 5 ปีก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ข้อเสียในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
การลงทุนอสังหาและการลงทุนอื่นๆย่อมมีความเสี่ยงทุกการลงทุน ดังนั้นข้อเสียของการลงทุนอสังหามีอะไรบ้างไปดูกันเลย
ข้อเสียในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
- สภาพคล่องต่ำ
- อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์ที่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในการซื้อ ขาย หรือ เปลี่ยนมือเจ้าของ ดังนั้นการจะขายอสังหาริมทรัพย์อาจจะทำได้ภายในไม่กี่วัน
- อาจจะต้องใช้ระยะเวลาเป็นเดือน หรือเป็นปี ในการตัดสินใจ
- ต้องใช้เวลาหาอสังหาริมทรัพย์ที่ดี
- เป็นเรื่องยากที่จะหาสิ่งที่ดีที่สุด ต้องใช้เวลาหาสิ่งที่เหมาะสมกับนักลงทุนทั้งราคาและทำเล รวมถึงขั้นตอนในการติดต่อหรือหาเงินทุนจากธนาคาร
- ทั้งหมดนี้ต้องอาศัยความอดทนและความทุ่มเทเป็นอย่างมาก
- ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมสูง
- อาจจะเป็นต้นทุนที่หลายคนมองข้ามไป เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เพียงแค่ซื้อมาทิ้งไว้เฉยๆ หรือคิดว่ามีคนเช่าแล้วจะสบาย
- อสังหาริมทรัพย์ก็ต้องได้รับการดูแลเอาใจใส่ด้วยการซ่อมแซมให้ดูใหม่อยู่เสมอด้วย เพราะหากปล่อยปละละเลยไม่สนใจก็จะทำให้อยู่ในสภาพทรุดโทรม มูลค่าก็อาจจะลดลงไปด้วย
การลดความเสี่ยงของการลงทุนอสังหา
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนในหลายรูปแบบ เช่น ค่าเช่ารายเดือน ส่วนต่างในการขายต่อ ซึ่งในสถานการณ์ปัจจุบันที่มีโครงการบ้าน ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ คอนโดมีเนียมใหม่ขึ้นมามากมาย การศึกษาทำความเข้าใจในสิ่งที่จะลงทุนให้ดี และดูความเสี่ยงที่เราสามารถหลีกเลี่ยงหรือลดความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นได้ มีอะไรบ้างไปดูกันเลย
- สำรวจตลาด
- การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็เหมือนกับการทำธุรกิจทุกประเภท ที่ต้องมีการสำรวจตลาด เพื่อดูอุปสงค์ – อุปทาน โอกาสความเป็นไปได้ที่จะมีลูกค้ามาเช่า
- โดยมองจากปัจจัยภายนอกของพื้นที่อสังหาฯ ที่ต้องการลงทุน ทั้งทำเลที่ตั้ง ขนาดของที่อยู่อาศัย ความสะดวกของการเดินทางว่า ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าหรือไม่ ทั้งในแง่ความสะดวกสบาย ความคุ้มค่าราคาค่าเช่าในมุมมองของลูกค้า
- ใครเป็นผู้เช่าของคุณ
- ก่อนจะลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์สักชิ้น เราควรต้องรู้แล้วว่า ใครจะเป็นลูกค้าที่มาเช่าทรัพย์สินของเรา
- แม้ว่าเราจะพบอสังหาริมทรัพย์ชิ้นงาม เช่น คอนโด กลางเมืองติดรถไฟฟ้า มีสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่โดยรอบ เช่น ศูนย์การค้า ตลาดสด โรงพยาบาล โรงเรียน แต่จะแน่ใจได้อย่างไรว่าคอนโดที่ลงทุน จะมีคนมาเช่าตามที่ต้องการ
- แล้วคนที่มาเช่าจะเป็นใคร ทำงานที่ไหน เดินทางอย่างไร มีชีวิตประจำวัน ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตอย่างไร รายได้เท่าไหร่ที่จะสามารถจ่ายค่าเช่าห้องให้คุณได้
- สุขภาพการเงินคุณเป็นอย่างไร
- อสังหาริมทรัพย์ชิ้นงามย่อมเป็นที่หมายปองของนักลงทุนหลายราย โอกาส
- จังหวะการลงทุนอาจถูกขัดลาภ หากคุณติดปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน หรือเครดิตทางการเงินไม่ดี อาจทำให้ต้องชะงักการลงทุน การอนุมัติสินเชื่อล่าช้าออกไป
- เพื่อสะสางปัญหาทางการเงินเก่าๆ ซึ่งนั่นหมายถึงการพลาดโอกาสเพราะมีคนอื่นมาซื้อตัดหน้าอสังหาทรัพย์ที่เล็งไว้ ทำให้เสียทั้งเวลาและโอกาสที่จะสร้างกำไรในอนาคต
- ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง คุณรับความเสี่ยงได้หรือไม่
- การลงทุนอสังหาฯ ก็มีความเสี่ยงเช่นเดียวกับการลงทุนอื่นๆ โดยเฉพาะการที่ต้องใช้เงินลงทุนมูลค่าสูง
- ส่วนใหญ่ต้องกู้ยืมจากสถาบันการเงิน มีการชำระคืนค่างวดการกู้ยืม และยังมีสภาพคล่องต่ำเนื่องจากไม่ใช่สินทรัพย์ที่ทำการซื้อขาย หรือเช่ายืมได้ในระยะเวลาที่รวดเร็ว
- นอกจากการหาลูกค้าที่มีความต้องการสินทรัพย์คุณสมบัติตรงกันแล้ว ต้องผ่านหลายขั้นตอนทั้งเรื่องการทำสัญญา การโอน การกู้ยืม และอื่นๆ ที่ค่อนข้างใช้เวลานานในการดำเนินการ
- จะตั้งราคาค่าเช่าเท่าไหร่ดี
- การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ นักลงทุนจะใช้รูปแบบการกู้สินเชื่อธนาคารมาซื้อแล้วปล่อยให้เช่า
- โดยใช้ค่าเช่าจากอสังหามาผ่อนชำระธนาคาร โดยเฉพาะคอนโดที่มีกลุ่มตลาดขนาดใหญ่ ยิ่งทำเลใกล้เมืองหรือแหล่งอำนวยความสะดวกแล้ว ก็ยิ่งปล่อยเช่าได้ง่าย
- ทำให้การปล่อยเช่านี้ต้องมีการกำหนดอัตราการปล่อยเช่าเพื่อให้ได้มาซึ่งค่าเช่าเพื่อนำไปผ่อนชำระกับธนาคาร
- เมื่อครบสัญญาชำระสินเชื่อกับธนาคารครบก็ได้เป็นเจ้าของอสังหาฯ โดยที่ไม่ต้องออกเงินผ่อนชำระเอง
- การคิดค่าเช่านอกจากเป็นจำนวนที่จะนำไปผ่อนชำระกับธนาคารแล้ว อาจจะมีการบวกกำไรเพิ่มเติมเพื่อนำมาสะสมเป็นค่าส่วนกลางรายปีได้อีกด้วย
ข้อควรระวังในการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเราเริ่มตัดสินใจที่จะลงทุนแล้วก็ต้องคอยระวังค่าใช้จ่ายแอบแฝงหรืออื่นๆที่จะเข้ามาในอนาคต เราควรระวังอะไรบ้างดังนี้
- มีค่าใช้จ่ายแฝง
- อสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมต่างๆ มากกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น เช่น ค่าจอง และค่าทำสัญญา เป็นต้น
- ถ้าหากยื่นขอสินเชื่อก็จะมีค่าใช้จ่ายในการประเมินสินทรัพย์ และค่าธรรมเนียมการโอน รวมถึงค่าบำรุงรักษาซ่อมแซมเมื่อมีการเสื่อมโทรมด้วย
- การกู้ซื้อบ้าน
- การใช้เงินกู้ในการลงทุนทั้งหมด หรือเกือบทั้งหมดของมูลค่า
- ทำให้มีภาระดอกเบี้ยสูง ถ้าหากไม่มีการวางแผนการเงินให้ดี อาจทำให้มีปัญหาตามมาภายหลังได้
- การปล่อยเช่าไม่ได้ง่ายอย่างที่คิด
- ผู้เช่ามีตัวเลือกมากมาย ทำให้นักลงทุนอาจโดนผู้เช่ากดราคาได้ โดยเฉพาะถ้ามีคู่แข่งอยู่มากในบริเวณใกล้เคียงกัน
- สภาพคล่องต่ำ
- อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าสูง การซื้อขายจึงทำได้ไม่รวดเร็วนัก และขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจด้วย
- อสังหาริมทรัพย์ คือ ทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ เช่น ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่ติดกับที่ดิน โดยส่วนใหญ่จะเห็นได้ว่านักลงทุนนิยมลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย เช่น บ้าน และคอนโดมิเนียม
ความพร้อมเริ่มต้นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง
หลายคนสนใจที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งสินทรัพย์ที่มักปรับตัวตามอัตรา เงินเฟ้อ ถ้าคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังสนใจจะเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มาดูกันว่ามีความพร้อมอะไรบ้างที่ต้องเตรียมตัว
ความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์พร้อม
- a) เข้าใจสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์
- ความสัมพันธ์ของอุปสงค์ อุปทานในตลาด ผลกระทบจากดอกเบี้ย
- รู้สถานการณ์แนวโน้มของตลาด คอยติดตามข่าวสารที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้เพื่อสร้างความเข้าใจสำหรับจังหวะในการซื้อ-ขาย
- b) ความรู้ในการหาทรัพย์สิน
- รู้ว่าจะหาทรัพย์สินได้จากที่ใด เช่น หาทรัพย์สินมือสองจากการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี ทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร
- c) ความรู้ในการเลือกทรัพย์สิน
- ตัวอย่างเช่น การเลือกห้อง คุณภาพดี ทำเลดี สามารถวิเคราะห์คาดการณ์ทำเลอนาคต
- รวมถึงสามารถตรวจสอบรายละเอียดของทรัพย์สินได้ เช่น ความถูกต้องของโฉนด ใบอนุญาต ตรวจสอบอาคาร แนวเวนคืน
- d) ข้อมูลเบื้องต้นด้านภาษีและการเงิน
- ตัวอย่างเช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าภาษีธุรกิจจำเพาะ มาตรการลดหย่อนภาษี
- รวมถึงความรู้ด้านการเตรียมการกู้เงิน วงเงินกู้ การเลือกดอกเบี้ย การผ่อน การ Refinance เพื่อให้ได้รับผลประโยชน์ทางดอกเบี้ยที่ดีที่สุด
- e) ความรู้ในธุรกิจที่จะทำ
- ตัวอย่างเช่น การทำหอพักให้เช่า ทำอย่างไรลูกค้าจึงจะมาใช้บริการ ควรกำหนดค่าเช่าไว้ที่เท่าไหร่ รู้จักกลุ่มลูกค้า รู้จักคู่แข่ง
มีจุดมุ่งหมายในการลงทุนที่ชัดเจน
- เป้าหมายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีได้หลายแบบ เช่น เพื่อสร้างกระแสเงินสดในระยะยาวอย่างสม่ำเสมอ
- โดยการปล่อยเช่า บ้าน คอนโด โกดัง หอพัก สนามฟุตบอล สำนักงาน พื้นที่ให้เช่า ตลาดนัด ให้เช่าพื้นที่หน้าบ้าน
- เพื่อเก็งกำไรด้วยการซื้อมา ขายไป เช่น การซื้อขายที่ดิน การซื้อขายใบจองคอนโด
- ซึ่งจะเห็นได้ว่า เป้าหมายการลงทุนที่ต่างกันย่อมมีหลักการในการตัดสินใจที่แตกต่างกันไป
- ไม่ว่าจะเป็นหลักการในการเลือกทรัพย์สิน หรือจังหวะในการขายทำกำไร เช่น การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่ามักเป็นการซื้อทำเล เพราะแน่นอนว่าทำเลที่ดี ใกล้สถานีรถไฟฟ้า มีสิ่งแวดล้อมที่ดีย่อมทำให้เราปล่อยเช่าได้ง่าย
รู้นิสัยตัวเอง
- เลือกการลงทุนที่เหมาะกับนิสัยตัวเอง การลงทุนแต่ละประเภทต้องการวิธีบริหารที่แตกต่างกัน เช่น การปล่อยเช่า ย่อมมีภาระในการบริหาร
- ไม่ว่าจะเป็นการหาลูกค้า การซ่อมแซม ปรับปรุงทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดีอยู่เสมอ
- รวมถึงการแก้ปัญหาจากพฤติกรรมผู้เช่า ส่วนการซื้อมา ขายไป นักลงทุนควรจะมี Connection ดี
- การซื้อขายที่ดินส่วนใหญ่จะอยู่ในแวดวงที่จำกัด จะลงทุนระยะยาวทั้งทีควรเลือกการลงทุนที่ทำแล้วเรามีความสุขจะดีกว่า
รู้แหล่งเงินทุน
- การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ใช้เงินลงทุนสูง ใครที่มีเงินเย็นอาจเข้าซื้อเพื่อเก็งกำไร ส่วนใครที่ใช้เงินกู้อาจซื้อเพื่อปล่อยเช่า เพราะสามารถนำเงินที่ได้รับจากค่าเช่าไปช่วยผ่อนชำระดอกเบี้ยเงินกู้ได้
- สำหรับการลงทุนเพื่อปล่อยเช่านอกจากภาระในการผ่อนเงินแต่ละเดือนแล้ว อย่าลืมคำนึงถึงภาระค่าใช้จ่ายส่วนอื่น ๆ ด้วย เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าดูแลรักษา ค่าการตลาดในกรณีที่ต้องหาผู้เช่า
มีความสามารถในการรับความเสี่ยง
- นอกจากจะมีมูลค่าสูงแล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังมีสภาพคล่องต่ำ เพราะส่วนใหญ่ใช้เวลาซื้อขายนาน
- นักลงทุนควรจะสามารถรับความเสี่ยงได้ในระดับหนึ่ง เช่น หากไม่มีคนเช่าห้องเราจะมีเงินสำรองไปผ่อนได้นานกี่เดือน หากขายที่ดินไม่ได้เราจะถือไว้ได้นานแค่ไหน
อสังหาริมทรัพย์แตกต่างจากการลงทุนรูปแบบอื่นๆ อย่างไร
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์นักลงทุนจึงควรทำความเข้าใจถึงลักษณะเด่นของอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างจากการลงทุนในรูปแบบอื่นอย่างไร ดังนี้
- มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับปัจจัยภายนอก
- ราคาของอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม และสภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้นมากกว่าตัวทรัพย์สินเอง
- ถ้าหากเศรษฐกิจตกต่ำราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะลดลงตามไปด้วย
- ใช้ระยะเวลานานในการเปลี่ยนแปลงเป็นเงินสด
- อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงเป็นเงินสดจึงจำเป็นต้องใช้ระยะเวลานาน และมีความเสี่ยงมากกว่า
- แต่สามารถลดความเสี่ยงได้โดยการปล่อยให้เช่า หรือทำธุรกิจส่วนตัวบนที่ดินนั้น เพื่อสร้างกระแสเงินสด
- อสังหาริมทรัพย์มักจะราคาสูงขึ้นในระยะยาว
- เป็นไปได้ที่ในระยะสั้นราคาของอสังหาฯ อาจมีการปรับตัวลดลงตามสภาวะเศรษฐกิจ
- ส่วนใหญ่ในระยะยาวนั้นมักจะมีราคาที่สูงขึ้น โดยขึ้นกับทำเลที่ตั้งของที่ดินผืนนั้นด้วย
- อสังหาริมทรัพย์มีอายุขัยที่ยาวนาน
- โดยทั่วไปที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างจะมีอายุการใช้งานนานถึง 50-100 ปี
- ผู้ที่ครอบครองสามารถนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปใช้ประโยชน์สร้างรายได้ในระยะยาวได้
สรุป
- การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกทางเลือกในการลงทุน ที่ต้องมีการศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านเพราะใช้เงินทุนจำนวนมาก
- โดยมีวิธีการกู้ยืมสินเชื่อกับสถาบันการเงินเพื่อมาใช้ซื้อสินทรัพย์ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดที่มีความต้องการของตลาดในปัจจุบัน
- ดังนั้น สภาพคล่องและสุขภาพทางการเงินจึงเป็นปัจจัยสำคัญของการขอสินเชื่อ
- การลงทุนย่อมมีความเสี่ยงเสมอผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนการลงทุน
